Der Traum vom Eigenheim ist für viele greifbar – und seit Juli 2024 ein gutes Stück realistischer. Denn wer jetzt eine Eigentumswohnung in Österreich kauft, kann sich einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten sparen. Möglich macht das eine neue gesetzliche Regelung: Die sonst verpflichtenden Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch – sowohl für das Eigentumsrecht als auch für die Hypothek – entfallen unter bestimmten Voraussetzungen vollständig.
Doch wie funktioniert das genau? Wer profitiert? Und worauf musst du achten, damit du die Förderung nicht verlierst? In diesem Beitrag findest du alle Antworten – verständlich erklärt und konkret anwendbar.
Was wird gefördert – und wie hoch ist die Ersparnis?
Normalerweise fallen beim Wohnungskauf zwei nennenswerte gerichtliche Gebühren an: 1,1 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch sowie 1,2 % der Kreditsumme für die Eintragung eines Pfandrechts, falls du den Kauf mit einem Bankdarlehen finanzierst. Zusammen macht das oft mehrere tausend Euro aus – zusätzlich zu Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Co.
Seit dem 1. Juli 2024 sind diese beiden Gebühren nun temporär ausgesetzt. Das bedeutet: Wer die Voraussetzungen erfüllt, spart bei einer durchschnittlichen Finanzierung zwischen €5.000 und €10.000 – je nach Kaufpreis und Kredithöhe.
💡 Beispiel 1: Kauf ohne Kredit
Du kaufst eine Eigentumswohnung um €500.000 – vollständig aus Eigenmitteln.
Normalerweise würde in diesem Fall die Grundbuchgebühr von 1,1 % anfallen:
- 1,1 % von €500.000 = €5.500
Dank der Gebührenbefreiung sparst du dir diesen Betrag vollständig – vorausgesetzt, du nutzt die Wohnung selbst und meldest deinen Hauptwohnsitz an.
💡 Beispiel 2: Kauf mit Finanzierung
Du kaufst eine Wohnung um €400.000 und nimmst dafür ein Darlehen von €320.000 auf.
In der Vergangenheit hättest du zwei Gebühren bezahlt:
- 1,1 % von €400.000 (Grundbuch) = €4.400
- 1,2 % von €320.000 (Pfandrechtseintragung) = €3.840
Gesamtersparnis: €8.240 – sofern du alle Voraussetzungen erfüllst und die Eintragung fristgerecht beantragst.
Wer hat Anspruch auf die Gebührenbefreiung?
Die Ersparnis gibt’s nicht automatisch. Die Befreiung ist an klare Voraussetzungen geknüpft. Grundlegend gilt: Die Regelung richtet sich an private Wohnungskäufer:innen, die die Immobilie selbst bewohnen wollen – also nicht an Investoren, Firmen oder Käufer:innen von Ferienwohnungen.
Konkret musst du folgende Bedingungen erfüllen:
- Der Kaufvertrag muss ab dem 1. April 2024 abgeschlossen worden sein.
- Der Antrag auf Grundbucheintragung muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 gestellt werden.
- Du musst die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen – und zwar dauerhaft, nicht nur als Nebenwohnsitz.
- Dein bisheriger Wohnsitz muss nachweislich aufgegeben werden (z. B. durch Kündigung des Mietvertrags oder Verkauf einer alten Immobilie).
Falls du zusätzlich einen Kredit aufnimmst und dir auch die Pfandrechtseintragungsgebühr sparen willst, gelten weitere Voraussetzungen: Mindestens 90 % der Kreditsumme müssen für wohnbezogene Zwecke verwendet werden (also Kauf, Bau oder Sanierung). Außerdem darf die eingetragene Pfandrechtssumme €500.000 nicht übersteigen. Bei höheren Summen fällt die Gebühr anteilig an; ab €2 Mio ist keine Befreiung mehr möglich.
Wie lange muss ich in der Wohnung wohnen bleiben?
Ein zentrales Element der Regelung ist die sogenannte Fünf-Jahres-Frist: Du verpflichtest dich, die geförderte Wohnung mindestens fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz zu nutzen. Verkaufst du die Immobilie vorher oder meldest dich ab, wird die Förderung rückwirkend gestrichen – die erlassenen Gebühren musst du dann nachzahlen. Kommt es zu einer verspäteten Meldung an das Gericht, kann sogar ein Zuschlag fällig werden.
Eine Ausnahme gibt es nur im Todesfall des Eigentümers – in diesem Fall entfällt die Rückforderung.
Wie funktioniert die Antragstellung?
Wichtig: Die Gebührenbefreiung passiert nicht automatisch. Du musst sie aktiv beim zuständigen Grundbuchsgericht beantragen – meist übernimmt das dein Notar oder Rechtsanwalt im Rahmen des Kaufprozesses.
Folgende Unterlagen musst du beibringen (oder innerhalb der Fristen nachreichen):
- Eine Bestätigung deiner Hauptwohnsitzanmeldung (innerhalb von drei Monaten nach Übergabe).
- Einen Nachweis über die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes (z. B. Kündigung, neuer Mietvertrag mit Dritten, Verkaufsvertrag).
- Bei Finanzierung: Eine schriftliche Bestätigung deiner Bank, dass der Kredit überwiegend für Wohnzwecke verwendet wird.
Sprich das Thema frühzeitig bei deinem Notar oder Vertragserrichter an – und lass dir bestätigen, dass alle Dokumente fristgerecht eingereicht werden.
Welche Kaufpreise sind befreit, und wo ist die Grenze?
Die Förderung gilt bis zu einem Maximalbetrag von €500.000 – sowohl beim Eigentum als auch bei der Hypothek. Dabei gilt beim Eigentumsrecht: Die Grenze bezieht sich pro Person. Das bedeutet: Kaufen zwei Partner:innen gemeinsam eine Wohnung um €750.000 (jeweils 50 % Anteil), bleiben beide unter der Schwelle – und der gesamte Kauf kann gebührenfrei abgewickelt werden.
Bei der Pfandrechtseintragung hingegen zählt die Summe gesamt, nicht pro Person. Wird also ein Kredit über €600.000 aufgenommen, fällt auf die €100.000 über der Grenze die 1,2 %ige Gebühr an – die ersten €500.000 bleiben befreit. Liegt die Kreditsumme über €2 Mio, gibt es keine Befreiung.
Für wen lohnt sich die Gebührenbefreiung besonders?
Die neue Regelung richtet sich klar an Menschen mit echtem Wohnbedarf – also:
- Junge Familien, die eine Mietwohnung aufgeben und ins Eigentum wechseln
- Paare, die sich erstmals Eigentum schaffen möchten
- Einzelpersonen, die ihren Hauptwohnsitz dauerhaft in die gekaufte Wohnung verlegen
Nicht profitieren können hingegen:
- Käufer:innen von Zweit- oder Ferienwohnungen
- Kapitalanleger:innen, die vermieten wollen
- Unternehmen, die Immobilien für betriebliche Zwecke erwerben
- Personen, die eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung erhalten
Fazit: Jetzt kaufen kann sich doppelt lohnen
In Zeiten hoher Immobilienpreise, strengerer Kreditvergaben und steigender Nebenkosten ist jede finanzielle Entlastung ein willkommener Hebel. Die neue Gebührenbefreiung verschafft vielen Wohnungskäufer:innen in Österreich genau diesen Spielraum – vorausgesetzt, sie erfüllen die Voraussetzungen.
Für viele bedeutet das konkret: Weniger Eigenkapitalbedarf, einfachere Kreditverhandlungen und eine spürbare Reduktion der Einstiegskosten.
Aber: Die Befreiung ist nur bis 30. Juni 2026 verfügbar – und kann bei Nichteinhaltung der Bedingungen wieder gestrichen werden. Daher unser Rat: Informiere dich frühzeitig, plane sorgfältig – und sprich mit einem erfahrenen Notar oder Anwalt, um alle Fristen und Nachweise korrekt einzuhalten.
